2025-2026年中国核心城市土地溢价率上涨分析

克而瑞地产的最新报告指出 ，2025年中国15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，较2024年上升3.8个百分点。进入2026年
，这一趋势持续，上半年15城涉宅用地平均溢价率达到13.23% ，6月份单月更是高达30.13% 。这一现象是政策、资金 、供需和房企战略四方面共同作用的结果
，标志着核心城市优质不动产价值的理性重估。

市场表现：高溢价地块的全景扫描

2025年，北京、上海
、深圳的溢价率分别同比大幅上涨114.29、40.5和33.92个百分点
。2026年上半年 ，一线城市平均溢价率为14.7%
，6月单月达到63.39%。上海以41618元/㎡的成交楼面地价领先，而深圳以44.73%的溢价率领先 。

城市 2025年溢价率变化（%） 2026年1-6月溢价率（%） 2026年6月溢价率（%） 北京 114.29 - - 上海 40.5 - - 深圳 33.92 44.73 -

高溢价地块的三大特征包括核心地段 、低密度和中小体量
。例如 ，深圳南山区粤海街道T204-0153号宅地和前海桂湾片区核心宅地分别录得超150.74%和114.29%的溢价率。上海徐汇衡复风貌地块以20万元/㎡的楼面地价刷新全国地价纪录 。

深层逻辑：地价上涨的多维驱动机制

供需面显示
，2026年核心城市住宅用地供应计划普遍下调，北京
、上海、杭州供地计划降幅约2成 ，广州降幅高达58.06%
，深圳供应规模维持低位
。全国300城涉宅用地成交建面13352万㎡，同比下降28.6%；土地出让金5205亿元 ，同比下降41.3%。容积率2.0以下涉宅用地成交占比从2021年的35.79%攀升至2026年上半年的55.82% 。

城市 2026年供地计划降幅（%） 北京 约20 上海 约20 杭州 约20 广州 58.06

存量用地盘活释放核心区优质资源，如上海闵行 、浦东南码头等板块多宗商业/商务用地调整为住宅/商住用地
，苏州金鸡湖地块由商业用地调整为居住用地
。